1）咨询并了解需求

Citadel会通过第一次见面或电话沟通来详细了解客户的需求。这包括了解客户的收入、预算、工作地点、感兴趣的区域、人生阶段、以及对房子最在意的几点。

Citadel会根据客户的需求，选择合适的房源。初次买房的客户，也许对自己的需求还不够了解，Citadel会在前几次看房中逐渐了解客户的需求及喜好，帮助客户逐渐缩小搜索范围。

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2）取得Pre-Approval Letter(贷款预批准审批)

做 Pre-Approval的目的是知道自己能否贷款，以及能贷到多少钱，可以买什么价位的房子。Citadel与各大银行和贷款机构保持长期合作关系，并根据客户的具体情况给客户推荐最适合的贷款渠道。

Pre-Approval是买房过程中至关重要的一步，可以帮助客户更好的了解自己的预算，在看到喜爱的房子时也可以顺利及时的提交offer。（湾区99%的offer需要带着pre-approval和proof of fund一起提交）。Citadel合作的贷款经纪人都资历深厚，确保给客户提供全面及可靠的前期指导，进而实现最顺利的贷款过程。

在贷款预审批阶段，客户很可能需要提交报税记录、工资单、信用分数及报告、首付证明等材料给银行/贷款机构审批等。

3）房源搜索

Citadel会根据客户的具体需求，将合适的房源（包括上市的和未上市的）呈现给客户；房源的搜索是互动的，常用的房源软件是Redfin，也有人喜欢用Zillow。客户如果看到喜欢的房子，也可以随时发给Citadel做初步评估。

Citadel会在看房之前，对房子的具体情况，包括外部条件（包括社区、学区、环境、周边生活便利性、是否有硬伤；以及内部条件（房屋的结构、朝向、建筑风格等、格局是否合理等）进行初步的评估和判断。

Citadel希望在看房前就帮助客户对房子有比较准确的概览，可以更好的利用看房时间。

4）预约看房

Covid之前，上市的房源一般在周末会有Open house，而且平时工作日也可预约看房。Covid期间，所有看房都需要提前预约。

Citadel会帮助客户更好的安排看房行程，并在看房过程中为客户分析每个房子的优缺点，以帮助客户更好的做出决策。Citadel的小小希望是，每个客户在跟着Citadel买房以后都可以变成半个专家。

5）详细解读房屋Disclosures

每个上市的房子都会提供包含几十份材料的disclosures，其中主要的材料包括Transfer Disclosure Statement (TDS)，Property Transfer Questionnaire (PTQ)，房屋及白蚁检查报告，Title Report，Natural Hazard Disclosure，以及HOA报告（townhouse/condo）等。

Citadel会为客户逐一解读，帮助客户全面了解房子的历史以及现状。

6）精准定价 (pricing)

在下offer前，对房子合理并精准的定价至关重要。在对房屋定价时，不仅要考虑过去周边成交价，也要结合房子本身的情况综合考虑，包括占地、户型、装修情况、房龄、层高、是否有硬伤等。

在对房子本身及周边区域做分析的同时，也要结合房市的冷热情况及未来趋势，做出合理的调整。Citadel会利用自身金融背景以及超过十年的投资从业经验，帮客户做出最好的决策。

7）出价及协商 (negotiation)

出Offer和谈判非常需要技巧及合适的策略。Citadel会在出价前后与卖家房产经纪人保持密切联系，更好的了解卖家的当前情况和预期，并根据卖家的实时情况决定offer的具体条款。

Citadel一般不会让客户在第一轮就出最高价，但会根据客户的喜好程度以及与卖家经纪人的不断沟通，来实时调整谈判策略，以帮助客户的offer能在后期脱颖而出。Citadel经常在比第一名价格低的情况下帮客户买到最心仪的房子。

8）签署正式合同并取得贷款

在湾区，Offer一旦被接受，买家需要在1~3个工作日内往产权公司（Escrow/Title Company）打3%的定金。这个定金并不会直接交到卖家手上，会在过户前由产权公司保管。打完定金后，贷款也需要马上开始。

Citadel会在整个过程中，和产权公司以及银行/贷款机构都保持紧密的沟通，并辅助、协调和解决客户可能遇到的各种问题，确保在过户前各个环节都可以顺利进行。

9）估价Appraisal及房屋检查

如果贷款买房，银行都会请第三方估价师（appraiser）对房屋进行估价，这对贷款至关重要。比如说贷款80%，这里贷款额并不是房子买价的80%，而是房子估价（appraised value）的80%（买价与appraised value取小值）。

在房产市场火热的时候，很多房子appraised价格会低于买价，这就导致买家需要用更多的down payment来补上差价，这对用尽预算买房的客户来讲影响很大。所以Citadel会在买房过程中，帮助客户根据经济情况做出合理判断，保证贷款和买房过程的顺利进行。

在湾区，房屋检查通常由卖家雇佣第三方专业的检查公司和人员完成，并在下Offer前提供给买家审查。而在Contra Costa County比如Walnut Creek，一般房屋检查会由买家进入合同后自行完成。Citadel会帮助买家预约房屋检查并详细解读检查结果，以确保买家对房屋的现状、存在隐患、解决方式及成本都有全面的了解。

10）最后查房 (final walkthrough) 并过户 (close of escrow)

Final walkthrough是买房过户之前的一个不可忽视的小环节，比如有时候卖家可能会在过户前搬家，而过程中可能对房屋造成了细小的损坏，比如划痕、破洞等。Citadel会为客户提供一份详尽的Checklist来检查房屋状态和之前是否一致，以确保Final walkthrough的顺利进行。

银行最终决定贷款顺利通过后，会把所有贷款文件邮寄到Escrow。随后Escrow会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让。这个签完字后的文件会给寄回给银行，这时候银行会开始放款。Escrow收到银行放款后，会去County登记房子的产权转让。产权转让登记在案后即表示房屋过户完成，新房主就可以去领钥匙了。

在过户前，Citadel也会协助买家审查及阅读Closing Statement，确认最后的付款金额，并协助预约产权公司进行最后的签字。Citadel也会在房屋顺利过户后，为客户提供move-in checklist，确保客户可以顺利地入住新屋！